أزمة العقارات في ألمانيا.. “ضربة مزدوجة” للبنوك

من المرجح أن تؤدي أزمة العقارات التجارية في ألمانيا إلى حدوث مشكلات بالنسبة لبنوك البلاد بسبب تعرضها الكبير للقطاع، كما يحتمل أيضا أن تؤثر أزمة العقارات التجارية المتدهورة بسرعة في أوروبا على بنوكها.

وبالعودة إلى يوليو 2023، كشفت الهيئة المصرفية الأوروبية (EBA)، أنه كان لدى البنوك الأوروبية حوالي 1.4 تريليون يورو مرتبطة بقروض لقطاع العقارات التجارية، وفقا لموقع “يورونيوز”.

وكانت ألمانيا هي التي تضررت بشكل خاص، خاصة وأن البلاد تتعامل حالياً مع أعمق أزمة عقارية منذ عدة سنوات، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى زيادة مطوري العقارات الذين يشعرون بارتفاع تكاليف الاقتراض، بعد ارتفاع أسعار الفائدة.

وأدى هذا بدوره إلى مواجهة المزيد من المطورين حالات الإفلاس، بالإضافة إلى التخلي عن أو تأجيل العديد من المشاريع التجارية والسكنية.

وعلى الرغم من أن قطاع العقارات الألماني لا يزال لديه عدد كبير من الطلبات المتأخرة، إلا أن الطلبات الجديدة كانت بطيئة نسبياً في الوصول، مما تسبب في تباطؤ الصناعة بشكل أكبر.

كما ساهمت مشاكل إعادة التمويل وانخفاض الوظائف الشاغرة في المكاتب، مع استمرار العمل عن بعد للعديد من الموظفين، في تراجع هذه الصناعة.

إذ وجدت شركة Combine Consulting، أن معدل إشغال المكاتب الألمانية انخفض إلى حوالي 40%، في يوليو 2023، من حوالي 61% قبل الوباء.

 • تغيرات إضافية

وبصرف النظر عن قطاع العقارات التجارية الأوروبية، فإن العديد من البنوك الألمانية الكبرى معرضة أيضًا إلى حد كبير للتغيرات في قطاع العقارات في الولايات المتحدة، والذي كان أيضًا يمر بمرحلة ركود.

ونتيجة لذلك، بدأ المستثمرون بالفعل في خفض حصصهم في بعض البنوك مثل Deutsche Pfandbriefbank، بسبب هذه المخاوف المتزايدة.

ضربة مزدوجة

وقال جاكي باوي، الشريك الإداري ورئيس منطقة أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا في تشاتام فاينانشيال، إنه يمكن للمستهلكين الألمان أيضا أن يتعاملوا مع “ضربة مزدوجة” تتمثل في ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض قيمة الضمانات.

وأضاف: “لذا فإن ما رأيناه في العامين الماضيين هو قيام الكثير من المقترضين بتمديد قروضهم لفترة قصيرة فقط، ربما لمدة عامين”.

وتابع: “كان هذا بناء على توقع إما أن تستقر قيم الأصول، أو أن يتمكنوا من بيع الأصول وتسليمها، أو أن أسعار الفائدة ستتراجع مرة أخرى ويمكنهم إعادة التمويل بسعر أرخص”.

وأكمل باوي: “من الواضح أن أسعار السوق بدأت في التراجع. على الرغم من أن البنوك المركزية لم تتحرك بعد، إلا أنه لا يزال يبدو أن هناك قدرًا من التقديرات التي ستحدث حول إدراك أن قيم الأصول ربما تكون أكثر عرضة للانخفاض قليلاً”.

وسلط بوي الضوء على أنه على الرغم من أن المخاطر التي تمثلها العقارات التجارية للبنوك الألمانية قاتمة، إلا أنها ليست سيئة كما كانت خلال الأزمة المالية العالمية في 2008-2009.

ففي ذلك الوقت، لم تكن البنوك قد قامت بتخصيص ما يكفي من المخصصات لمواجهة مخاطر التعرض لها، مثل انخفاض أسعار العقارات، وهذا بدوره يعني أنه في حالة انخفاض تقييمات الضمانات، تتلقى البنوك ضربة كبيرة.

ومع ذلك، في السنوات القليلة الماضية، اتخذت البنوك تدابير مهمة في تكوين المخصصات، وكذلك خفض نسب القروض إلى القيمة.

وقال باوي: “لا أعرف ما هو المتوسط، لكن لم يكن من غير المعتاد أن تصل نسبة القروض إلى القيمة إلى 75% أو 80%، في حين أنها اليوم أقرب إلى 55%”.

ولفت إلى أنه “لذلك، حتى لو كان لا يزال أمام قيم الأصول بعض الوقت، فهناك فجوة أكبر فيما يتعلق بقدرة البنوك على استرداد هذا الدين، بسبب قيمة الأصول”.

وعلى هذا النحو، وبسبب هذه المخصصات المرتفعة، فمن غير المرجح أن تحتاج العديد من البنوك إلى عمليات إنقاذ، في حالة انهيار العقارات التجارية.

ومع ذلك، في الولايات المتحدة، قد تتحد العديد من البنوك الإقليمية الأصغر فيما بينها، أو يتم الاستيلاء عليها من قبل منافسين أكبر، لمزيد من القوة.

وعلاوة على ذلك، قامت البنوك أيضًا بتخفيض قيمة العقارات التجارية في محافظها الاستثمارية، كما وفر ارتفاع أرباح البنوك في الأشهر القليلة الماضية شبكة أمان إضافية في حالة حدوث أي خسائر ناجمة عن هذه الأزمة العقارية.

وقال تقرير تقييم المخاطر الصادر عن الهيئة المصرفية الأوروبية لشهر ديسمبر 2023: “يبدو أن عددًا متزايدًا من البنوك مترددة في زيادة القروض العقارية التجارية وإقراض الشركات الأخرى في المستقبل. وقد يؤدي تباطؤ الإقراض إلى خلق حلقة من ردود الفعل السلبية على ديناميكيات النمو الاقتصادي”.