محمد دياب الرئيس التنفيذي لشركة «إنفرجن»: الخامات هى من يتحكم فى سعر العقار وليس التوقعات(حوار)

 

«التطوير» إدارة تم استحداثها لتحقيق التوازن بين العائد والمصروف على المشروع

نعمل حاليًا في أكثر من 20 مشروعاً مع 11 مطوراً عقارياً

أقوم بتدريس علم التطوير في عديد الجامعات

مستقبل مصر مرتبط بالعاصمة الإدارية

 

قال محمد دياب الرئيس التنفيذي لشركة «إنفرجن للاستشارات والتطوير العقارى»، إن إدارة التطوير هي إدارة تم استحداثها لتحقيق التوازن بين العائد والمصروف على المشروع، وأيضًا تضع دراسات الجدوى معتمدة على عوامل كثيرة، منها دراسة السوق، والأسعار البيعية، ودراسة مواد البناء، أسعار الخدمات، المؤشرات الاستثمارية

وأضاف في حواره مع «الميزان الاقتصادى» أن شركته تقوم حالياً بالعمل في 20 مشروعاً مع 11 مطوراً عقارياً.. وغير ذلك من النقاط المهمة التي تحدث معنا فيها.. وإلى نص الحوار:

 

 

في البداية.. ما دور مدير التطوير في الشركات؟ 

أولًا: مدير التطوير هو منصب يوجد في كل الشركات العقارية الكبرى، ولكن هناك شركات متخصصة في التطوير قائمة بذاتها، وتكون متخصصة في إدارة التطوير فقط وليس داخل شركة التطوير العقاري، وتكون هنا الخدمة مقدمة للمطورين والمستثمرين العقاريين.

 

ثانيًا: إدارة التطوير هي جزء تم استحداثه يوازن بين الاستثمار أو التجارة والجزء التيكنيكال في إدارة المشروعات، وفي السابق، حينما كانت تحدث مشكلة في إدارة المشروعات ترجع للمستثمر لم يكن هناك لغة تواصل وهو ما كان يأكل من الربح، وكان دوره مقصوراً على الأموال التي سيتم صرفها على المشروع، ولكن العائد من المشروع ليس من اختصاصه.

 

ويمكن القول أن إدارة التطوير هي إدارة تم استحداثها لإحداث التوازن بين العائد والمصروف على المشروع، وأيضًا تضع دراسات الجدوى معتمدة على عوامل كثيرة، منها دراسة السوق، والأسعار البيعية، ودراسة مواد البناء، أسعار الخدمات، المؤشرات الاستثمارية الخاصة بالقطاع الخاصة، وتحديد الربح، وسيكون على كم سنة؟، والفرصة الاستثمارية البديلة، أي أن هذه الأموال لو تم وضعها في البنك بدلا من ذلك المشروع سيكون العائد أعلى وبذلك يكون المشروع مخاطرة، ونحن إدارة تطوير نقوم بعمل هذه الدراسة كاملة، ونساعد المطورين لتحقيق دراسة الجدوى الموضوعة، ونحن نعمل حاليًا في أكثر من 20 مشروعاً، مع 11 مطوراً عقارياً.

 

 

ما الفارق بين إدارة التطوير الداخلية في الشركة وبين شركات التطوير وإدارة المشروعات؟

خبرات علم التطوير في العالم ليست كبيرة، والموجودون في مصر لديهم هذا العلم والخبرة ليسوا كُثر، وحاليًا أقوم بتدريس ذلك العلم في الجامعة، مثل الجامعة الأمريكية والجامعة الألمانية وعين شمس، وحاليًا جارٍ التنسيق مع كلية الفنون الجميلة بجامعة الإسكندرية لتدريسها، فهو علم حديث ونحتاج إلى تخريج أجيال يكون لديها العلم والخبرات.

 

نحن أصبح لدينا خبرة في إدارة التطوير، والشركات تتخذ يوميًا قرارات مهمة ومصيرية في مشروعاتها واستثماراتها، وإذا لم يكن هناك خبرة لاتخاذ القرار الصحيح، قد لا يحقق الاستثمار العائد المرجو منه.

 

ولذلك الخبرات الكبيرة لدى الشركات الخارجية يجذب المطورين الذين لديهم إدارة تطوير للاستعانة بشركات «أوت سورس»، والتطوير يعتبر عملة نادرة، والنادر مُكلف، فحتى المطور الذي يحقق مليار جنيه مبيعات سنوية لن يكون لديه قدرة الشركات الخارجية المتخصصة، خاصة ونحن في شركة انفرجن نعمل بخبرة 20 مشروعاً.

 

 

كيف توازن كفة التنافس بين الشركات التي تتولى تطوير مشروعاتها؟

كل مشروع يكون له فريق خاص يقوم على تطويره، مثل مكاتب الاستشاريين العقاريين، ويستطيع ذلك الفريق الخروج بنقاط القوة والاختلاف والمميزات لكل مشروع، في كل مشروع يتم دراسة نقطة القوة الخاصة به، وهو ما يقوم به علم التطوير أنه يدرس الحالة الخاصة بالمشروع، والأكيد أنه لا يوجد مشروع مثل الآخر، باختلاف الموقع وشكل الأرض، والجيران، واختلاف توقيت طرح المشروع، فكل مشروع غير الآخر ودراسة كل ذلك تخرج لنا «نقطة قوة المشروع».

 

التضخم العالمي.. كيف تراعي ذلك البعد في دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات الجديدة؟

لدينا قسم في الشركة «project control» وهو مسئول عن التحكم في المشروع بداية من الجدول الزمني ودراسة التكلفة، و«التريند» الخاص بسعر الدولار وتغيراته، والسوق العالمي، والبدائل لأماكن استيراد المواد الخام ومواد البناء، ودراسات ذلك لمدة 5 سنوات، ومن الوارد برغم هذه الدراسات أن يحدث وباء مثل «كوفيد19» لم يكن متوقع أو «تريند»، ويتم ترك جزء لنهاية المشروع، يكون جزء من الربح تحت اسم «المخاطر المحيطة بالمشروع»، ونضع به بعض البنود مترجمة إلى فلوس، إذا وقع حدث غير متوقع مثل «كوفيد» يكون هذا الجزء تم إضافته للمطور أو المستثمر على ربحه الأساسي.

ويجب أن نعلم أن المخاطرة أو الأزمة التي تحدث للقطاع كله، والفرق يكون بين من توقعها قبل حدوثها، والفرق بين من تفاجأ بها، لو توقعتها مبكرا سيكون لديك أكثر من حل وستختار المناسب لك.

 

كعميل.. كيف يمكنه اختيار وحدة إدارية في العاصمة الإدارية الجديدة في ظل التنافس الكبير في المشروعات الكثيرة المطروحة؟

أولًا: عليه التعرف على أطراف المشروع، فهناك شركات دخلت السوق المصري حديثًا، فهل قاموا بعمل جميع جوانب المشروع بأنفسهم أم لجأوا إلى متخصصين؟.. وهنا على العميل النظر في القائمين على المشروع من حيث خبرتهم كُل في تخصصه، لأنها من عوامل نجاح المشروع.

ثانيًا: يفضل أن يكون للشركة سابقة أعمال وخبرة.

ثالثًا: إذا كانت الشركة بدأت في الأعمال البنائية للمشروع يعطي ذلك نوعًا من المصداقية.

 

كيف يمكن للعميل تقييم سعر المشروع؟

لا يجب النظر إلى تسعير المشروع فقط، ولا يمكن تطبيق المثل الشعبي «الغالي ثمنه فيه» في كل الأحوال، فهناك مشروعات يكون سعر المتر بها غالياً جدًا إلا أن العائد الاستثماري عليها سيكون جيداً، ويجب الإشارة إلى أن هناك حداً مُعيناً من النزول بالتسعير، لأنه قد يكون مؤشر عدم الدراسة الكافية والجيدة للسوق والمشروع، فعلى سبيل المثال حاليًا سعر المتر الإداري في العاصمة متوسط من 27000 جنيه وحتى 29000 جنيه، واحد شاطر جاب بـ25.5 ألف أو 26 ألفاً، لكن لو المتر بـ20 يجب هنا التساؤل ووضع علامة استفهام.

 

ما الخطط التسويقية التي تتبعها الشركات في ظل اعتماد بعض المطورين على الكاش باك؟

إن خطة التسعير تختلف من مطور لآخر وهنا المطورون الذين يعتمدون على ذلك يعتمد على العائد وبعضهم يبيع بدون العائد وذلك يأتى بخسارة عليه ولكن من لديه ثقة في المشاريع وسابقة اعمال ليس ملزماً بذلك العائد لكن ذلك ينطبق على المطورين الجدد الذين يعملون على عقود الالتزام، والحكومة تركز على العاصمة الإدارية لأنه مشروع قومى وتم صرف مليارات الجنيهات عليه ويعتبر مستقبل مصر مرتبطاً بالعاصمة الإدارية، والأفضل في وقت الشراء هو الفترة الحالية.

 

ما الوقت الافضل للبيع أو التأجير للعميل؟

المهم في الشراء أو التأجير هو الاستعانة بسابقة أعمال وخبرات ومطورين مميزين قبل عملية البيع يطمئن العميل وأن تكون هناك دراسة كاملة للمشروع لنجاحه وذلك يأتى على المطور بربح جيد طالما يمتلك خبرة وأعمال قائمة بالفعل على أرض الواقع ذلك يعمل على نجاح أى مشروع.

 

في الآونة الأخيرة هناك تراجع عن المشاريع السكنية ومنافسة في الإدارى والتجارى ما رأيكم في ذلك؟

الفترة الماضية كان اغلب العملاء والمستثمرين يتجهون للسكنى لأن العاصمة الإدارية لما تكن قائمة على أرض الواقع ولكن في الوقت الحالي في ظل المدن الجديدة عمل على خلق منافسة وقاعدة العملاء والمستثمرين توسعت في ذلك وخلق منافسة على التجارى والإدارى لأن هناك عائدا ربحيا جيدا في المستقبل ومنهم من يتجه للسكنى ايضا، لا يوجد في فقاعة بين السكنى والإدارى والتجارى ولكن هناك طلب متواجد على جميع تلك الطروحات لأن الاختلاف كان في القدرات الشرائية من بعد تعويم الجنيه ولكن تلك الفترة زادت القدرة الشرائية جدا مع تقلص الفجوة.

 

هل التضخم أدى إلى قلة القدرة الشرائية؟

من بعد 2017 تقلصت القدرة الشرائية جدا وكان هناك تضخم مرتفع في خلال الثلاثة أعوام الماضية كانت تقلصات على الجميع وفجوة عقارية ما بين الشراء والطروحات.

 

ما النصيحة التي تقدمها للعميل في الوقت الراهن؟

يجب أن يستثمر في الوقت الحالي لأن ذلك سوف يعود عليه بالربح المرتفع في الوقت القريب ولكن يجب أن يختار المناسب والافضل من المطورين والاختيار ما بين التجارى والسكنى لا يوجد اوفر حاليا مثل الفترة الماضية وأن يتوجه العميل لمطور متخصص في مكانه كمطور سكنى أو مطور ادارى أو تجارى لأنه إذا توجه لمطور بدون خبرات سوف يخسر أمواله، البحث وتحديد الهدف والاختيار يكون مناسباً.

 

ما توقعاتكم لأسعار قطاع العقارات الفترة القادمة؟

لا أحد يستطيع أن يتوقع سعر العقار لأن ما يقيدنا هنا ليس التوقعات ولكن التكلفة والخامات التي تزيد مع الوقت أو تقل الى حد ما وكل مكان يختلف سعره عن مكان آخر، المطورون الذين لا يمتلكون سابقة أعمال ويدخلون القطاع بمشروع أو اثنين ولا يتم البيع فيلجأ لخفض السعر لكن في المقابل هناك مطور ذو خبرة وفى مكان أفضل وسعر المشروع يكون مرتفعاً وهذا الفرق بين الزيادة والخفض هناك شركات نتوقع لها أن ترفع اسعارها من 10 إلى 15% وشركات لن ترفع وكل شركة تختلف حسب المشروع والمكان.