3:49 صباحًا 
القاهرة 
لم يكن قرار البنك المركزي في الاجتماع الاستثنائي يوم 21 مارس برفع سعري عائد الإيداع والاقراض بواقع 100 نقطة أساس وما تبعه من تحريك لسعر صرف الجنيه بحوالي 18% وإصدار البنك الأهلي وبنك مصر لشهادات بعائد 18% لمدة سنة قرارات مفاجئة فكل التقارير الدولية الصادرة قبل تلك القرار والتي كانت تشير إلى خروج الكثير من الأموال الساخنة من الأسواق الناشئة وخاصة مصر في ظل موجة تضخم عالمية عاتية ورفع للفائدة في اغلب البنوك المركزية وخاصة في البنك الفدرالي الأمريكي .
بعد أي تعويم أو تحريك سعر الجنيه يحدث في العادة موجتين في فترة زمنية قليلة
الموجة الأولي (موجة ما قبل التعادل) :
تحاول فيه الشركات العقارية إغلاق الفجوة السعرية التي تكونت نتاج تخفيض الجنيه بقيمة تقترب من 18% وهو ما يتسبب في زيادة التكلفة بنفس النسبة أو أكثر وبما ان الزيادة كبيرة لا تستطيع الشركات اغلق الفجوة في قفزة سعرية في مرحلة واحدة فيتم غالبا تقسيم تلك الزيادة على مدار العام وذلك في حالة ثبات سعر الصرف وعدم حدوث أي تطور في الظروف العالمية .
يقابل هذه المرحلة من حيث الطلب موجة شراء كبيرة من المصريين في الخارج والاخوة العرب كفرصة قبل غلاء الأسعار والاستفادة من مكسب فرق العملة الناتج من خفض الجنية (تخفيض بنسبة 18% على الأسعار) متوقع ان تمتد تلك الموجة من الشراء المحموم إلى نهاية فصل الصيف .
يتحرك في نفس تلك الموجة من الشراء المصريين في الداخل على أمل ان يتم الشراء قبل قيام المطورين العقاريين بزيادة الأسعار كنتيجة للخفض الذي تم على قيمة الجنيه
الموجة الثانية ( موجة التعادل) :
تحدث عند وصول أسعار العقارات إلى نقطة التعادل مع التغيير الذي تم في قيمة الجنية وتمتاز تلك المرحلة بهدوء في المبيعات حيث يقل الطلب بعد وصول الأسعار إلى مراحل تكون أعلى بكثير من القوة الشرائية في فترة زمنية قليلة تحتاج إلى وقت كبير لاستيعاب القوة الشرائية لها .
أضف إلى ذلك تأثير الشهادات ال18% على السوق العقاري من حيث سحب السيولة الكبير ويظهر تأثير تلك الشهادات أكثر على السوق الثانوي (سوق إعادة البيع ) الذي يحتاج في العادة إلى دفع ثمن الوحدة نقدا مما يتسبب في حالة ركود كبير في عقارات الريسيل وهو ما يؤثر بشكل غير مباشر على السوق الأولي.
