هاني توفيق يرسم سيناريو انفجار الفقاعة العقارية في 20 مرحلة.. من طفرة الأسعار إلى الإفلاس

قال الخبير الاقتصادي هاني توفيق، إن الفقاعة العقارية لا تنشأ أو تنفجر بصورة مفاجئة، وإنما تمر بتسلسل طبيعي من المراحل المتتابعة، يبدأ بإقبال كبير على شراء العقارات، ثم يتطور تدريجيًا حتى يصل إلى حالة من الركود الكامل قد تنتهي بانفجار الفقاعة العقارية وإفلاس بعض الشركات.

وأوضح توفيق أن البداية تكون مع إقبال عالٍ من المواطنين على شراء العقارات، وهو ما يقود إلى ارتفاع أسعار العقارات بقوة خلال فترة كبيرة، ثم تظهر ظاهرة “الأوفر برايس”، حيث يتعاقد بعض المشترين رغم عدم امتلاكهم ثمن الوحدة بالكامل، قبل إعادة بيعها بمكسب كبير، لتبدأ بعدها المضاربات على أسعار العقارات وتحدث ارتفاعات مبالغ فيها.

وأضاف أن السوق يدخل بعد ذلك في مرحلة التشبع الشرائي للعقار، فتبدأ حركة البيع والشراء في الهدوء، وينخفض “الأوفر” تدريجيًا، ثم تصل السوق إلى مرحلة ثبات أسعار العقارات، قبل أن تظهر حالة من الركود في مبيعات العقار.

وأشار إلى أن شركات التطوير العقاري تلجأ في هذه المرحلة إلى تقديم تسهيلات في السداد لتحفيز الطلب، إلا أن استمرار تراجع السيولة يقود إلى ركود كامل وشبه شلل في بيع العقارات، مع شح السيولة، ثم اختفاء “الأوفر” واتجاه الملاك إلى بيع العقارات بثمن التعاقد القديم.

وأكد توفيق أن استمرار الضغوط يؤدي إلى تعثر بعض العملاء في سداد أقساط العقارات، وهو ما يدفع شركات التطوير العقاري إلى استرجاع الوحدات التي لا يتم سداد أقساطها من الحاجزين، لتشهد السوق بعدها وفرة في المعروض من العقارات.

وتابع أن شركات العقارات تصبح في هذه المرحلة في حاجة إلى سيولة لتغطية مراكزها المكشوفة لدى البنوك، وسداد مستحقات المقاولين والموردين، ما يدفعها إلى تقديم تسهيلات وعروض جديدة لبيع العقارات، ثم إجراء تخفيضات إجبارية في أسعار العقارات بهدف تنشيط المبيعات.

واختتم هاني توفيق تصريحاته بالتأكيد على أن المرحلة الأخيرة تتمثل في كساد كامل وانفجار الفقاعة العقارية نتيجة ضعف الطلب، ووفرة المعروض، وضعف القوة الشرائية، وهو ما ينعكس في النهاية على السوق من خلال إفلاس شركات مقاولات وبعض شركات التطوير العقاري، إلى جانب حدوث تأخر شديد في تسليم المشروعات.

وأكد أن هذه المراحل العشرين تمثل التسلسل الطبيعي الذي تمر به الفقاعة العقارية، موضحًا أن توقيت الانتقال بين كل مرحلة وأخرى يختلف من سوق إلى آخر وفقًا للأوضاع الاقتصادية ومستويات العرض والطلب.