أحمد سعدة يحذر: خفض الفائدة المنتظر قد يتحول لـ”رصاصة رحمة” على أسعار العقارات القديمة ويُربك المطورين

تواصل24_ يترقب السوق المصري باهتمام بالغ اجتماع لجنة السياسة النقدية بالبنك المركزي المصري المقرر عقده في السابع عشر من أبريل الجاري، والذي يكتسب أهمية خاصة في ظل التوقعات السائدة بخفض أسعار الفائدة بعد تراجع معدل التضخم السنوي إلى نحو 9% في مارس الماضي. وفي هذا السياق، حذر الخبير الاقتصادي البارز، أحمد سعدة، من التداعيات المحتملة لقرار الفائدة على قطاع التطوير العقاري، واصفاً السيناريو المحتمل لخفض كبير بـ”رصاصة الفائدة”.

وأوضح سعدة قائلاً: “المطورون العقاريون يضعون أيديهم على قلوبهم الآن، وهذا القلق له ما يبرره. ففي بداية العام الماضي، ونتيجة لضغوط السوق الموازية للدولار (قبل تعويم مارس) وارتفاع أسعار الفائدة البنكية، شهدنا زيادات كبيرة ومبالغ فيها في أسعار العقارات. لم يقتصر الأمر على السعر النقدي، بل امتد ليشمل تسعير الأقساط السنوية، حيث قام العديد من المطورين بحساب هذه الأقساط بناءً على سعر فائدة تحوطي مرتفع جداً لتغطية مخاطر التمويل وتقلبات السوق آنذاك.”

ويضيف سعدة: “المعضلة الحقيقية ستظهر جلياً في حال أقر البنك المركزي خفضاً ملموساً في أسعار الفائدة. في هذه الحالة، سيجد المطورون صعوبة بالغة في طرح وحدات جديدة بنفس مستويات الأقساط المرتفعة التي تم التسعير بها سابقاً، لأن الفائدة البنكية المنخفضة ستجعل تكلفة التمويل أقل بشكل كبير. هذا سيخلق تعارضاً واضحاً ومباشراً بين أسعار الوحدات القديمة (المباعة بأقساط مرتفعة) والوحدات الجديدة المحتملة (بأقساط أقل تناسباً مع الفائدة المنخفضة).”

ويتساءل سعدة عن رد فعل المطورين: “السؤال الأهم هو: كيف سيتصرف المطور العقاري في حال انخفاض الفائدة؟ هل سيتجاهل هذا التغير الجوهري ويستمر في بيع المخزون القديم والجديد بأسعار فائدة ضمنية مرتفعة في الأقساط، مما قد يثير حفيظة العملاء الجدد والحاجزين القدامى الذين سيرون فرقاً واضحاً؟ أم سيتفاعل مع الواقع الجديد ويخفض أسعار البيع بالتقسيط للوحدات الجديدة، مما قد يؤدي إلى مطالبة الحاجزين القدامى بإعادة التفاوض أو الشعور بالغبن؟ كلاهما سيناريو صعب.”

ومع ذلك، يرى سعدة أن الاحتمال الأرجح هو تحرك حذر من البنك المركزي، قائلاً: “وفقاً لرؤيتنا، نتوقع تخفيضاً بسيطاً ومحدوداً للفائدة في الاجتماع المقبل. الوضع المحلي، رغم انخفاض التضخم، لا يزال يتضمن تحديات مثل إدارة تدفقات الأموال الساخنة وتأثيرات التعويم الأخيرة، بالإضافة إلى الوضع العالمي المضطرب والحروب الاقتصادية. كل هذه العوامل قد تدفع البنك المركزي لعدم الاندفاع في تخفيض قوي للفائدة في الوقت الحالي للحفاظ على استقرار نسبي.”

ويختتم سعدة تحذيره بالسيناريو الأقل احتمالاً ولكنه الأكثر تأثيراً: “لكن، في حال حدوث مفاجأة وقرر المركزي خفضاً كبيراً للفائدة، لنقل بنسبة 3% مثلاً – وهو احتمال ضعيف جداً جداً في تقديري – فهنا يمكن القول بأن ‘رصاصة الفائدة’ ستكون قد أُطلقت بالفعل على المطورين العقاريين في مصر. سيضعهم هذا الخفض الكبير في موقف حرج للغاية، وسيجبرهم على إعادة تقييم نماذج التسعير والتقسيط بشكل جذري، وقد يكشف عن هشاشة التسعير المبالغ فيه الذي حدث العام الماضي، مما قد يؤدي إلى تباطؤ أو اضطراب في السوق لحين إعادة التوازن.”