الخبير أحمد سعدة يحذر ويكشف: 20 مرحلة متسلسلة ترسم خارطة طريق الفقاعة العقارية من ذروتها إلى انهيارها

حذر الخبير الاقتصادي البارز، أحمد سعدة، من التداعيات المحتملة للفقاعات العقارية، مؤكداً أن فهم تسلسلها الطبيعي المكون من 20 مرحلة يُعد أمراً حيوياً للمستثمرين والمواطنين وصناع القرار على حد سواء، لتجنب الوقوع في فخاخها وتداعياتها السلبية على الاقتصاد.

وفي تحليل مفصل، استعرض سعدة دورة حياة الفقاعة العقارية منذ بدايتها المحمومة وحتى انفجارها المدوي، موضحاً المراحل كالتالي:

المرحلة الأولى: وقود الاشتعال وبداية التضخم

“تبدأ الدورة عادة بزخم قوي،” يشرح سعدة، ويشمل ذلك:
1. إقبال عالي من المواطنين على شراء العقارات: مدفوعاً بتوقعات إيجابية أو تسهيلات ائتمانية أو رغبة في الاستثمار الآمن ظاهرياً.
2. ارتفاع أسعار العقارات بقوة خلال فترة كبيرة: نتيجة طبيعية لزيادة الطلب مقابل العرض المحدود في البداية.
3. ظهور ظاهرة “الأوفر برايس”: حيث يبدأ المضاربون في الدخول، فيتعاقدون على وحدات لا يملكون بالضرورة ثمنها كاملاً بهدف إعادة بيعها سريعاً بربح كبير (الأوفر برايس) قبل الاستلام أو حتى أثناء الإنشاء.
4. مضاربات على أسعار العقار وارتفاع مبالغ فيه: تتزايد حدة المضاربة، وتنفصل الأسعار عن قيمتها الحقيقية وتفوق القدرة الشرائية للشريحة الأكبر من ذوي الطلب الحقيقي.

المرحلة الثانية: بلوغ الذروة وبوادر التباطؤ

“بعد الارتفاعات الجنونية، يبدأ السوق بإظهار علامات الإرهاق،” يضيف سعدة:
5. بداية التشبع الشرائي للعقار: تصل الأسعار لمستويات لا يستطيع تحملها إلا قلة، ويبدأ الطلب الحقيقي في الانحسار.
6. هدوء في عملية البيع والشراء: تتباطأ وتيرة الصفقات بشكل ملحوظ مقارنة بفترة الازدهار.
7. “الأوفر برايس” ينخفض تدريجياً: يجد المضاربون صعوبة في إعادة البيع بنفس الأرباح السابقة، فيبدأون بتخفيض هوامشهم.
8. ثبات أسعار العقار: تتوقف موجة الارتفاعات الصاروخية، وتدخل الأسعار مرحلة استقرار ظاهري.
9. ركود في مبيعات العقار: يصبح انخفاض حجم المبيعات واضحاً، وتتراكم الوحدات غير المباعة لدى المطورين والمضاربين.

المرحلة الثالثة: الضغوط تتزايد والتعثر يلوح في الأفق

“هنا تبدأ الضغوط المالية في الظهور على مختلف الأطراف،” يقول سعدة:
10. تسهيلات في الدفع من جانب شركات التطوير العقاري: في محاولة يائسة لتنشيط المبيعات المتراجعة، تلجأ الشركات لتقديم عروض سداد ميسرة.
11. ركود كامل وشبه شلل في بيع العقارات مع شح السيولة: يتفاقم الركود ليصبح شبه تام، وتندر السيولة في السوق بشكل كبير.
12. “الأوفر برايس” يختفي والسعي لبيع العقار بثمن التعاقد القديم: يحاول المضاربون المتعثرون التخلص من وحداتهم بسعر التكلفة أو حتى بخسارة لتجنب الالتزامات المالية القادمة.
13. تعثر في دفع أقساط العقار: يبدأ الحاجزون، خاصة من اشترى بهدف المضاربة أو بأكثر من قدرته المالية، في التخلف عن سداد الأقساط المستحقة.
14. شركات التطوير العقاري تسترجع العقارات التي لا يتم دفع أقساطها: تطبق الشركات بنود العقود وتسترد الوحدات من المتعثرين، مما يزيد من مخزونها.

المرحلة الرابعة: الانهيار الحتمي وتداعياته

“تصل الفقاعة إلى نهايتها المحتومة مع تفاقم الأوضاع،” يحذر سعدة:
15. وفرة في المعروض من العقارات: يزداد المعروض بشكل كبير (وحدات مستردة، وحدات المطورين الأصلية، وحدات المضاربين الراغبين في البيع بأي ثمن) في مواجهة طلب شبه منعدم.
16. شركات العقارات تحتاج لسيولة: تواجه الشركات أزمة سيولة حادة لتغطية التزاماتها تجاه البنوك والمقاولين والموردين في ظل توقف المبيعات.
17. عمل تسهيلات وعروض لبيع العقارات: تتكثف العروض والتخفيضات والتسهيلات من المطورين في محاولة أخيرة لتصريف المخزون وتوفير السيولة.
18. تخفيض إجباري لأسعار العقارات: تضطر الشركات إلى تخفيض الأسعار بشكل رسمي وفعلي وملموس لتنشيط المبيعات، مما يؤكد انهيار الأسعار السابقة.
19. كساد كامل وانفجار فقاعة العقارات: يصل السوق إلى حالة كساد تام بسبب ضعف الطلب الحاد، ووفرة المعروض الهائلة، وضعف القوى الشرائية، مما يعني انفجار الفقاعة بشكل رسمي.
20. إفلاس لشركات مقاولات وبعض شركات التطوير العقاري وتأخر في التسليمات: تنهار الشركات الأضعف مالياً، وتعلن إفلاسها أو تتعثر بشدة، مما يؤدي إلى تأخيرات كبيرة في تسليم المشاريع القائمة أو توقفها تماماً.

ختاماً، أكد الخبير الاقتصادي أحمد سعدة أن “مراقبة هذه المؤشرات وفهم هذا التسلسل يمكن أن يساعد المستثمرين والمشترين على اتخاذ قرارات أكثر وعياً، كما يضع مسؤولية على الجهات التنظيمية للتدخل بسياسات حكيمة لمنع تضخم مثل هذه الفقاعات التي تضر بالاقتصاد الوطني ككل عند انفجارها.”