حوار لـ”تواصل24″ أيمن عبد الحميد: “الأولى للتمويل” تستهدف 4.4 مليار جنيه تمويلات و325 مليون أرباحاً بنهاية العام.. وانخفاض الفائدة يوفر على العميل “سنتين ونصف” من مدة القرض

في حوار خاص لـ ” تواصل24 الاقتصادي”، كشف أيمن عبد الحميد، العضو المنتدب ونائب رئيس مجلس إدارة شركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى”، عن الأداء المالي المتميز للشركة خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام الحالي، مؤكداً على تحقيق نتائج إيجابية تعكس قوة القطاع وقدرة الشركة على النمو، كما استعرض خطط الشركة الطموحة وتوقعاته لمستقبل قطاع التمويل العقاري في مصر.

بدايةً، كيف تقيمون أداء شركة “الأولى للتمويل العقاري” خلال الفترة المنقضية من العام الحالي، وتحديدًا حتى نهاية أبريل؟

أداء الشركة خلال الأربعة أشهر الأولى من العام الحالي كان إيجابيًا للغاية. إذا تحدثنا بلغة الأرقام، فقد بلغت إيرادات التمويل لدينا 838.5 مليون جنيه، وتمكنا من تحقيق أرباح بقيمة 140 مليون جنيه حتى نهاية أبريل. وفيما يتعلق بمحفظة عملائنا، فقد وصلت إلى 9 مليارات و250 مليون جنيه، بينما بلغت حقوق الملكية بعد توزيعات الأرباح 1.9 مليار جنيه. هذه الأرقام تأتي في أعقاب زيادة رأس مال الشركة التي قمنا بها مؤخرًا، حيث وصل رأس المال الجديد إلى مليار و504 ملايين جنيه، مما يعزز من مركزنا المالي وقدرتنا على التوسع المستقبلي.”

 وماذا عن أبرز المعدلات المالية التي حققتها الشركة خلال هذه الفترة؟

“معدلات العائد تعكس كفاءة عملياتنا التشغيلية. بلغ معدل العائد على حقوق الملكية 7% خلال الأربع شهور الأولى، ومعدل العائد على رأس المال 9%. وإذا ما استثنينا أثر الاستثمارات من المعادلة، فإن معدل العائد على رأس المال يرتفع إلى 19%، وهو مؤشر قوي على ربحية أنشطتنا التمويلية الأساسية. أما الرافعة المالية للشركة، فهي تبلغ حاليًا 4 إلى 1، وهو مستوى آمن ومدروس، خاصة وأن الحد المسموح به يصل إلى 10 أضعاف حقوق الملكية. كما أن معدل كفاية رأس المال لدينا يبلغ 56%، مما يؤكد على وجود سيولة كافية لدعم خططنا التوسعية.”

 كم بلغ حجم التمويلات الجديدة التي ضختها “الأولى” في السوق منذ بداية العام، وكيف يقارن ذلك بالعام الماضي؟

“شهدنا نشاطًا تمويليًا قويًا، حيث قمنا بمنح تمويلات جديدة بقيمة 1.35 مليار جنيه منذ بداية العام وحتى نهاية أبريل. هذا يمثل نموًا ملحوظًا جدًا، ففي نفس الفترة من العام الماضي كانت التمويلات الممنوحة 736 مليون جنيه. هذا النمو يعكس زيادة الثقة في السوق وزيادة الطلب على منتجاتنا.”

 كيف ترون تأثير قرارات البنك المركزي الأخيرة بخفض أسعار الفائدة على قطاع التمويل العقاري وعلى نشاط شركتكم تحديدًا؟

“خفض أسعار الفائدة، حتى وإن كان محدودًا في البداية بنسبة 3.25% خلال الاجتماعين الأخيرين للبنك المركزي، له تأثير إيجابي ومباشر لا يمكن إغفاله على قطاع التمويل العقاري. بدأنا بالفعل نلمس تزايدًا ملحوظًا في استفسارات الأفراد عن قروض التمويل العقاري. هذا الانخفاض ينعكس مباشرة على العميل، فإما أن يختار تقليص مدة التمويل مع الحفاظ على قيمة القسط، أو يستفيد من خفض تكلفة الفائدة. على سبيل المثال، الانخفاض الأخير في الفائدة يمكن أن يوفر على العميل الحاصل على قرض لمدة 10 سنوات ما يعادل 30 شهرًا، أي سنتين ونصف، من مدة القرض إذا اختار تثبيت قيمة القسط. نحن في “الأولى” نتوقع استمرار هذا الاتجاه الإيجابي، مع توقعات بانخفاض أسعار الفائدة بما لا يقل عن 4% إضافية حتى نهاية العام الحالي، وهو ما أخذناه في الاعتبار عند وضع موازنتنا التقديرية لهذا العام.”

 ما هي توقعاتكم لأرباح وحجم تمويلات الشركة الإجمالي بنهاية العام الحالي؟

“نتوقع أن ننهي الربع الثاني من العام الحالي بأرباح تتراوح بين 220 و230 مليون جنيه. أما بالنسبة للعام بأكمله، فالمخطط في موازنتنا هو تحقيق أرباح بقيمة 325 مليون جنيه. وفيما يتعلق بحجم التمويلات الإجمالي، فإننا نستهدف الوصول إلى 4.4 مليار جنيه بنهاية العام الحالي، وهو ما يزيد عن الرقم المحقق العام الماضي والبالغ 4.35 مليار جنيه. عندما بدأنا في وضع الموازنة التقديرية للعام الحالي (عادة في شهر أكتوبر من العام السابق)، كان هدفنا الأولي 3.6 مليار جنيه، ثم توقعنا الوصول إلى 4 مليارات، والآن نطمح لتجاوز الـ 4.4 مليار جنيه، وإن شاء الله نحقق أرقامًا أعلى.”

فيما يتعلق بالتسهيلات الائتمانية، هل هناك تطورات جديدة في هذا الشأن لتعزيز سيولة الشركة ودعم خططها التوسعية؟

“نعم، قمنا بالفعل خلال العام الحالي بالتعاقد على تسهيلات ائتمانية جديدة مع ثلاثة بنوك بقيمة إجمالية تبلغ حوالي 1.6 مليار جنيه. هذا يضاف إلى نحو 1.5 مليار جنيه كانت متاحة لدينا بالفعل من العام الماضي. ونتوقع الحصول على تسهيلات إضافية بقيمة تتراوح بين مليار و1.2 مليار جنيه قبل نهاية العام الجاري، والمفاوضات جارية حاليًا مع عدة بنوك أخرى لتأمين التمويل اللازم لخططنا التوسعية ودعم نمو محفظتنا.”

ما هي أبرز المنتجات التمويلية التي تركز عليها “الأولى” حاليًا، وهل هناك منتجات جديدة تعتزمون طرحها في السوق؟

“نقدم حاليًا ثلاثة منتجات رئيسية تلبي احتياجات شرائح متنوعة من العملاء. المنتج الأول هو تمويل محدودي ومتوسطي الدخل، ويشمل الإسكان الاجتماعي والمشروعات التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية، بالإضافة إلى استمرار خدمة عملاء المشروع القومي السابق. المنتج الثاني هو تمويل العملاء العاديين (الأفراد)، ويأتي في مقدمته منتج الإجارة المنتهية بالتملك، سواء كان ذلك بهدف شراء وحدة سكنية جديدة، حيث نقوم نحن بشرائها وتأجيرها للعميل مع وعد بالبيع في نهاية المدة، أو بهدف حصول العميل على سيولة نقدية مقابل وحدة يمتلكها بالفعل، ليتمكن من دعم نشاطه التجاري أو الصناعي. هذا النوع الأخير يشهد كثافة طلب في الوقت الحالي نظرًا لحاجة العملاء للسيولة في ظل الظروف الاقتصادية. أما المنتج الثالث فهو شراء المحافظ العقارية من المطورين، حيث نقوم بشراء مديونيات العملاء الذين اشتروا وحدات بالتقسيط من المطورين، وفق شروط محددة أهمها أن تكون الوحدة تامة الإنشاء أو على وشك التسليم، ونمول حتى 80% من القيمة النقدية للوحدة وقت التقييم.
وبالنسبة للمنتجات الجديدة، فقد حصلنا مؤخرًا على موافقة لطرح منتج “التمويل الأخضر”، الذي يهدف لدعم مشروعات الاستدامة والمباني الصديقة للبيئة. أي منشأة أو شركة تعمل في مجال الاستدامة، أو تعتمد على الطاقة الشمسية، أو إعادة تدوير المخلفات، أو أي عميل يرغب في شراء وحدة ضمن مشروع مستدام، فإننا نقدم له سعر فائدة خاص ومخفض. وقد بدأنا بالفعل في تنفيذ حالتين أو ثلاث حالات بهذا المنتج، والخصم يمكن أن يكون على سعر الفائدة، أو على المصاريف الإدارية، أو كليهما معًا.”

 كيف تتعامل “الأولى” مع تمويل الأفراد في ظل التغيرات في المبادرات الحكومية، وما هي نسب الشرائح المختلفة في محفظتكم؟

“حاليًا، لا نقدم تمويلات جديدة ضمن المبادرات الحكومية لمحدودي ومتوسطي الدخل، وذلك لأن التمويلات المخصصة لهذه المبادرات من قبل الجهات الوسيطة لم تعد متاحة بشكل كبير لشركات التمويل العقاري كما كانت في السابق. لكننا نؤكد على استمرارنا في خدمة هذه الشريحة الهامة من المجتمع من خلال منتجاتنا التمويلية العادية. وجدير بالذكر أن حوالي 75% من قاعدة عملائنا هم من شريحة محدودي الدخل، بالإضافة إلى 5-6% من شريحة متوسطي الدخل، وذلك كعدد عملاء. أما كقيمة مديونية، فالنسبة بالطبع تكون أقل مقارنة بالعملاء ذوي الدخول الأعلى، حيث أن تمويلات الإسكان الاجتماعي والمشروع القومي سابقًا كانت تتراوح بين 30 و40 ألف جنيه، بينما يمكننا اليوم تمويل عميل عادي بمبلغ يصل إلى 100 مليون جنيه.”

: ما هو حجم نشاطكم في شراء المحافظ العقارية من المطورين، وما هي مستويات التعثر في محفظة الشركة بشكل عام؟

“شراء المحافظ العقارية من المطورين يمثل حاليًا ما بين 50% إلى 60% من إجمالي مديونية العملاء لدى الشركة، بعد أن كان هذا المنتج يمثل نسبة تصل إلى 85% خلال العام الماضي. هذا التغير يعكس عدة عوامل، منها توجه بعض المطورين للاحتفاظ بمحافظهم للاستفادة من الانخفاض المتوقع في أسعار الفائدة، حيث أنهم تعلموا كيفية الحصول على السيولة بطرق أسهل من التعامل المباشر مع البنوك في التسهيلات.
أما عن نسب التعثر، فهي منخفضة جدًا ولله الحمد، وتبلغ 0.7% على مستوى الشركة ككل. وفيما يتعلق بالمحافظ العقارية المشتراة من المطورين تحديدًا، فإن نسبة التعثر فيها تصل إلى الصفر، وذلك بفضل وجود ضمانات متعددة، أهمها حق الرجوع (Recourse) على المطور في حال تعثر العميل، بالإضافة إلى إجراءات أخرى مثل تأمين مخاطر عدم السداد. وللعملاء المتعثرين من فترات سابقة، خاصة في مشروعات الإسكان الاجتماعي، والذين يمثلون حوالي 95% من إجمالي المتعثرين لدينا، فقد قدمنا لهم تسهيلات متعددة ومتدرجة، مثل الإعفاء الكامل أو الجزئي (80% ثم 60%) من غرامات التأخير لمن يقوم بسداد كامل المديونية، وذلك لتشجيع الالتزام وعدم مساواة الملتزم بالمتأخر، وشهدنا استجابة جيدة لهذه التسهيلات.”

 في ختام هذا اللقاء، نود الاستفسار عن أي تغييرات في هيكل مساهمي الشركة بعد زيادة رأس المال الأخيرة؟

“عندما قررنا زيادة رأس المال الأخيرة، تم دعوة جميع المساهمين للمشاركة. وقد اعتذر أحد المساهمين، الذي كانت حصته تبلغ حوالي 6.6% في الهيكل القديم، عن المشاركة في هذه الزيادة. وعليه، تم إجراء اكتتاب آخر، وقام ثلاثة مساهمين من المساهمين الحاليين بالشركة بشراء هذه الحصة، وبالتالي زادت حصصهم في الشركة بنسب بسيطة تتراوح ما بين 1% و1.5% لكل منهم. ولم يتم إدخال أي مساهمين جدد من خارج هيكل الملكية الحالي للشركة.”